Bảng giá nhà đất mới quá chênh lệch so thực tế

Bảng giá đất thấp hơn giá thực tế dễ xảy ra tiêu cực.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới có công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên – Môi trường về việc Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất.

Theo HoREA cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc luật định với điều khoản: "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Cụ thể hiệp hội này chỉ rõ sự chênh lệch của bảng giá đất tại TP.HCM chỉ bằng 30-50% giá đất thị trường. Đặc biệt, mức giá cao nhất trong bảng giá đất của TP.HCM đang tạo khoảng cách quá xa so với thực tế.

Theo HoREA thì Nghị định 104 quy định giá đất tối đa tại TP.HCM thuộc nhóm đô thị đặc biệt là 162 triệu đồng mỗi m2. Bảng giá đất TP.HCM quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức cao nhất không vượt quá 30%, tương đương 210,6 triệu đồng một m2, thấp hơn thực tế một tỉ đồng mỗi m2.

Kể cả nếu cộng thêm hệ số biến động 2,1 cho 3 tuyến đường này, mức kịch trần giá đất cũng chỉ dừng lại ở ngưỡng 442,26 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, dù có áp khung cao nhất, ưu tiên định mức cao nhất và cộng thêm hệ số biến động, giá đất 3 tuyến đường sầm uất và đẹp nhất khu trung tâm Sài Gòn vẫn thấp hơn thực tế rất nhiều.

Tại các địa phương đã xảy ra tình trạng bảng giá đất thấp mà nguyên nhân chủ yếu là do "Khung giá đất" thấp. Ngoài ra, Nghị định 44 của Chính phủ quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất”.

Tuy nhiên, nghị định này không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, nên không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

HoREA cho hay, việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp còn chậm, kéo dài từ 1-3 năm. Công tác này chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, mà nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện.

Trong văn bản này, HoREA nói quy trình định giá đất thủ công hiện nay khá lủng củng. Sở Tài nguyên Môi trường lập kế hoạch định giá đất và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, để thẩm định phương án giá đất.

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế "xin cho", nhũng nhiễu. Từ đó, dẫn đến thất thu ngân sách, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Thêm vào đó, tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, và cũng là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

HoREA còn cho rằng kết quả định giá cũng có sự chênh lệch rất lớn. Đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư. Điều này dẫn đến xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và phát sinh tiêu cực.

Theo đó, HoREA kiến nghị bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, giao thẩm quyền này cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành giá đất cụ thể, nhằm đưa loại hàng hóa đặc biệt này về vùng giá phù hợp với diễn biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.