“Bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng”

Tại diễn đàn: “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản”, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, năm nay câu chuyện vốn trở thành vấn đề nóng của kinh tế và doanh nghiệp. Có điểm tích cực là nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân tăng lên rõ rệt, nhu cầu thực về vốn của doanh nghiệp, người dân tốt hơn những năm trước. 

“Tuy nhiên, hiện nay, nhu cầu vốn là khó khăn chung và lĩnh vực bất động sản của chúng ta được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân. Cũng cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo phân khúc bất động sản. Trong đó, bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… từ đó phân tích rủi ro của từng phân khúc”, ông Lực nói.

Vị chuyên gia cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Hơn nữa thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng đang chặt chẽ hơn so với các năm trước. Thực tế, đầu tư nước ngoài vào bất động sản thời gian qua tốt, chiếm khoảng gần 3 tỷ USD, giải ngân 1 tỷ USD, chiếm 10% tổng FDI giải ngân.

Ông Lực cho biết thêm, cấu trúc vốn của toàn bộ nền kinh tế Việt Nam, năm 2021 tổng vốn đầu tư toàn xã hội của Việt Nam tương đương 34% tổng GDP, trong đó 47% là vốn từ tín dụng ngân hàng; 21,5% là từ trái phiếu doanh nghiệp; 3,2% từ thị trường cổ phiếu; vốn đầu tư công khoảng 15%, vốn FDI 14%.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản chỉ trông 100% vào vốn ngân hàng 47% tổng vốn trong nền kinh tế, 53% còn lại thì phải quan tâm huy động từ vốn khác. Với doanh nghiệp bất động sản chủ yếu huy động trung và dài hạn, riêng phân khúc cho vay bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp các tổ chức tín dụng rất quan tâm cho vay. Các nước trên thế giới cũng cho vay nhiều phân khúc này, vì đây là nhu cầu quan trọng của nền kinh tế và người dân.

“Như vậy, kênh huy động vốn ngoài vốn ngân hàng 1 phần thì nên tìm các cách khác như từ trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, từ các quỹ đầu tư nước ngoài,...”, ông Lực nói

Trên thực tế, năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối tốt, tổng phát hành 850.000 tỷ đồng, gần bằng vốn ngân hàng. Tuy vậy, để thúc đẩy trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ sớm ban hành Nghị định 53 sửa đổi thì sẽ tạo kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng cho doanh nghiệp.

“Ngoài ra doanh nghiệp cũng thu hút FDI, việc này khó nhưng theo tôi đã đến lúc doanh nghiệp bất động sản cần nâng tầm mình lên, nếu doanh nghiệp Việt Nam quan ngại tiếp cận doanh nghiệp FDI thì bao giờ chúng ta mới lớn được”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có tác dụng với doanh nghiệp, hiện nay các hoạt động phát hành trái phiếu đang bị trục trặc, hiện hoạt động này đang bị cầm chừng và nhỏ giọt.

Ông Đính cho rằng, một trong các vấn đề là quy định pháp luật và niềm tin của thị trường, của nhà đầu thứ cấp tham gia vào trong thị trường này. Hiện nay các quy định pháp luật về phát hành trái phiếu chúng ta đã phát hiện vấn đề chưa ổn và cho chỉnh sửa. 

Như Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ đã cho chỉnh lại để tạo ra sự quản lý thông thoáng hơn, có sự giám sát tốt hơn, đặc biệt là để bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư và trong hạn chế rủi ro để tạo niềm tin cho họ.

“Việc sửa các quy định này chưa hoàn thành. Tôi mong muốn cần đẩy nhanh, ban hành các quy định để tạo các hành lang…. nhằm tạo niềm tin cho các nhà đầu tư để tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản có hiệu quả, tốt hơn trong tương lai gần”, ông Đính nói. 

Theo ông Đính, đối với các dòng vốn phải có nhiều cấu trúc. Hiện ngân hàng đã nới “room”, mặc dù không nhiều chỉ vài trăm nghìn tỷ, số đó không thấm tháp gì với thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên phải hết sức cân nhắc, dòng vốn không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội. 

“Chúng ta cần phải cân nhắc các dòng vốn, đối với các dự án có tính chất có ích cho xã hội, phải phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh thì chúng ta cho tiếp cận. Tiếp theo là các dự án sắp hoàn thành thì phải tạo điều kiện để nó tiếp tục hoạt động, để tạo lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế”, vị chuyên gia chia sẻ.

Ông Đính cho rằng, phải tạo nhiều kênh đầu tư, nhiều kênh đầu tư hiệu quả mà chúng ta chưa sử dụng như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác… trên thế giới đã làm rất nhiều, nhưng ở Việt Nam chưa thành hiện thực. Kiến nghị cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam.

Minh Tâm