Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì từ 01/01/2019, các tổ chức tín dụng chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Vậy, doanh nghiệp BĐS cần có giải pháp gì ứng phó khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản?.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), hiện nay, nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 80-85% tổng vốn đầu tư phát triển dự án.
Nguồn vốn này phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng để phát triển dự án cho đến thời điểm huy động được nguồn vốn từ khách hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng tại thời điểm đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2019 các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Cũng theo ông Châu, dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2018 và dự báo trong 2-3 năm tới đây thì mức tăng trưởng tín dụng chỉ vào khoảng trên dưới 15%. "Tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 116.000 - 180.000 tỷ đồng cho vay bất động sản ẩn trong nguồn tín dụng tiêu dùng, chiếm tỷ trọng khoảng trên dưới 50% nguồn tín dụng tiêu dùng", ông Châu cho biết..
Trước thực trạng này, Hiệp hội BĐS TPHCM đã có 8 khuyến nghị đối với doanh nghiệp bất động sản về giải pháp ứng phó khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản.
Thứ nhất, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bởi vì kể từ ngày 01/01/2019, các tổ chức tín dụng chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Thứ hai, các doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà; được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).
Thứ ba, các doanh nghiệp luôn luôn phấn đấu để trở thành là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn.
Thứ tư, các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững; tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố; chương trình nhà ở xã hội của thành phố; chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam; và đề án xây dựng đô thị thông minh, khu đô thị sáng tạo phía Đông TP Hồ Chí Minh.
Thứ năm, các doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS mạnh.
Thứ sáu, các doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành Cty CP để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành Cty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, và các doanh nghiệp lớn phấn đấu để niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.
Thứ bảy, các doanh nghiệp lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp. Hiện nay, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản đến từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ, đứng đầu là Nhật Bản, Hàn quốc, Singapore, Hongkong, Trung Quốc…
Thứ tám, các doanh nghiệp quan tâm 03 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị doanh nghiệp như, an toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật; An toàn về tài chính và tín dụng doanh nghiệp; An toàn về mô hình tổ chức và nhân sự, trước hết là các nhân sự chủ chốt của doanh nghiệp, đáp ứng yêu cầu của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư (4.0). Bên cạnh đó, tùy theo lĩnh vực, ngành nghề hoạt động, doanh nghiệp cần lựa chọn thêm các tiêu chí cần thiết khác.
Theo ông Lê Hoàng Châu, trong số 8 giải pháp này giải pháp đáng chú ý là giải pháp thu hút nguồn vốn FDI và đặc biệt là giải pháp huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán. Trong 09 tháng đầu năm 2018, có khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán đã tạo ra 157.922 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 42%) và 22.645 tỷ đồng lãi ròng (tăng 87%).
Trong đó, có 58 doanh nghiệp có lãi (chiếm 89%) 07 doanh nghiệp báo lỗ, 24 doanh nghiệp bị sụt giảm lợi nhuận, và nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup (Vinhome, Vinretails, Vincom) có mức tăng trưởng lợi nhuận áp đảo, chiếm đến 67,61% tổng lợi nhuận của 65 doanh nghiệp niêm yết.
Mặt tối là tình trạng hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp niêm yết lên đến 201.921 tỷ đồng rất đáng quan ngại. Tuy nhiên, kênh dẫn vốn từ thị trường chứng khoán vào thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong thời gian tới đây. Có doanh nghiệp mới vừa niêm yết trên sàn HOSE đã có mức tăng trưởng giá trị cổ phiếu rất tốt. Bên cạnh đó, cũng có những mã chứng khoán của doanh nghiệp bất động sản bị chao đảo trong thời gian qua.
