Cần quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản

Cần quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản

Tán thành với nhiều nội dung của dự thảo luật cũng như hồ sơ dự án luật, báo cáo giải trình, tiếp thu đã được trình bày, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) đóng góp thêm ý kiến về yêu cầu công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

Đại biểu cho rằng, về công chứng hợp đồng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, vì quy định này là rất cần thiết, quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lơi người dân, đáp ứng yêu cầu đảm bảo quyền sở hữu được xác định rõ ràng. Khi niềm tin vào quyền sở hữu được bảo đảm thì sẽ thúc đẩy việc mua bán, đầu tư vào tài sản cũng như sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản, cụ thể là giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là không hợp lý.

Đại biểu nêu rõ, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian như tổ chức công chứng để kiểm soát đã gây ra nhiều bất cập, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, lừa đảo, gây tốn thời gian, tiền bạc, làm tổn hại lợi ích của người dân. Đối với hầu hết cá nhân, việc giao dịch nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.

Đại biểu cho rằng không nên phó mặc người dân bước vào giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đề nghị cần quy định rõ về yêu cầu công chứng để quản lý chặt chẽ quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản.

Về một số nội dung cụ thể về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn Ninh Bình) đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm: đó là thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Nên quy định mức tối thiểu đặt cọc từ 5%-10%

Nêu ý kiến về dự thảo Luật, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.

Liên quan đến nội dung giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, đại biểu Phạm Văn Hòa bày tỏ tán thành với ý kiến của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. Đồng thời nhấn mạnh, sàn giao dịch bất động sản chủ yếu thực hiện hoạt động môi giới trung gian để bán sản phẩm, với mục đích chính là kinh doanh, lợi nhuận… Do vậy, chưa đảm bảo tính công khai, minh bạch. Việc quy định giao dịch bất động sản bắt buộc qua sàn là không cần thiết. 

Theo đại biểu, về nội dung này, nhà nước chỉ nên quy định khuyến khích chứ không nên quy định theo hướng bắt buộc.

Phát biểu tại Hội nghị, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (Đoàn Quảng Bình) nhất trí với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), và góp ý về vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 6 Điều 23.

Đại biểu Nguyễn Minh Tâm bày tỏ còn băn khoăn về quy định mức đặt cọc. Do đó đề nghị Ban soạn thảo nên quy định mức tối thiểu đặt cọc từ 5%-10%. Nếu số tiền đặt cọc quá thấp thì khách hành sẽ dễ dàng bỏ cọc nêu không có nhu cầu nữa, thực tế điều này đã xảy ra. Vì vậy, đại biểu Nguyễn Thị Minh Tâm đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc nội dung này.

Cần bảo lãnh cho tới khi Chủ đầu tư cấp giấy quyền sử dụng đất theo cam kết

Phát biểu ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại hội nghị, đại biểu Quốc hội Phạm  Văn Thịnh (Đoàn Bắc Giang) đánh giá cao công tác chuẩn bị đối với dự án Luật này, nhiều nội dung đã được tiếp thu chỉnh lý…

Tuy nhiên, theo đại biểu Phạm Văn Thịnh, cần cân nhắc thật thận trọng đối với quy định tại Khoản 7, Điều 30 của dự thảo Luật này, cụ thể là quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là không nằm trong khu vực đô thị loại I, đô thị loại II và đô thị loại III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai; Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500 và điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo đại biểu Phạm Văn Thịnh nội dung này chỉ quy định hình thức, không nên quy định cụ thể như dự thảo Luật, nội dung này nên quy định chi tiết ở Luật khác.

Bên cạnh đó, liên quan đến việc xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, bất động sản, đại biểu Thịnh nhấn mạnh, đây là nội dung quan trọng, bởi Nhà nước muốn quản lý được thị trường bất động sản thì phải có cơ sở dữ liệu. Do vậy, quy định về nội dung này cần thiết phải hoàn thiện cho bằng được sau khi Luật này được ban hành.

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Thị Vân (Đoàn Bắc Ninh) bày tỏ nhất trí với các đại biểu cho rằng, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 90% giá trị hợp đồng (dự thảo quy định 95%).

Theo đại biểu, việc này sẽ tăng cường trách nhiệm đối với việc hoàn tất thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về vấn đề Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Thị Vân bày tỏ đồng tình với quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở.

Đại biểu đề nghị cần bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư không giấy quyền sử dụng đất theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.