Chủ tịch Quốc hội: Vướng trong sửa chữa cải tạo nhà chung cư có thực sự xuất phát từ thời hạn sở hữu?

"Bắt cho đúng bệnh”

Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá cao nỗ lực cố gắng của Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan chủ trì thẩm tra đã chuẩn bị hồ sơ dự án một luật khó, phức tạp, nhạy cảm được nhiều đối tượng quan tâm, từ người mua nhà, muốn có nhà đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các giới các cấp các ngành, trong nước và nước ngoài.

Nêu ý kiến về quyền sở hữu nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội cho rằng đây là vấn đề hệ trọng và nhạy cảm được Nhân dân, cử tri đặc biệt quan tâm và hiện còn nhiều ý kiến khác nhau. Nhiều ý kiến quan tâm đến quy định quyền sở hữu chung cư như phương án Chính phủ trình về có thời hạn, mục đích bảo vệ lợi ích công cộng, vì sức khỏe tính mạng người dân chứ không vì mục đích nào khác, nhưng cần cân nhắc kĩ lưỡng thận trọng, với các căn cứ cơ sở chính trị vững chắc, căn cứ của Hiến pháp và các pháp luật có liên quan, trên cơ sở các vướng mắc thực tiễn với tinh thần vướng ở đâu sửa ở đó.

Nhấn mạnh việc “bắt cho đúng bệnh”, Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề: Vướng trong sửa chữa cải tạo nhà chung cư có thực sự xuất phát từ thời hạn sở hữu nhà chung cư? Do đó các cơ quan soạn thảo và thẩm tra cần tiếp tục thảo luận, làm rõ.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay đa số ý kiến của Thường trực Ủy ban Pháp luật, ý kiến phản biện chính sách của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ băn khoăn và không tán thành quy định này. Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, quy định của Hiến pháp và pháp luật thì quyền sở hữu đối với tài sản được Nhà nước bảo vệ và không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu quyền khác đối với tài sản.

Cũng theo quy định của Bộ luật Dân sự, trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật. Như vậy, quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được quy định bằng một luật nào đó như Luật Nhà ở, chứ không phải quyền đó bị chấm dứt.

Hơn nữa loại ý kiến này cũng cho rằng là không thể đồng nhất giữa 2 phạm trù quyền sở hữu và thời gian sử dụng. Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn cũng đã có quy định chi tiết về thời hạn sử dụng của công trình xây dựng nói chung, trong đó bao gồm công trình nhà chung cư và các trường hợp cụ thể.

Đối với thời hạn sử dụng nhà chung cư mà dân gian nói nôm na là tuổi thọ nhà chung là khái niệm về mặt kĩ thuật xây dựng. Khái niệm về kỹ thuật xây dựng khác với khái niệm về quyền sở hữu là một khái niệm về pháp lý. Nếu quy định như điều 25 dự thảo Luật vô hình chung gây ra sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng.

Ngoài ra từ nhiều phân tích khác theo giác độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu và tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân, tâm tư tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy phải được đánh giá tác động một cách rất là kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa.

"Nhóm ý kiến này đề nghị cân nhắc là không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ mà giữ như quy định hiện hành" - Chủ tịch Quốc hội nêu quan điểm.

Cũng theo ông Vương Đình Huệ, Luật này cần tập trung vào việc quy định chặt chẽ và cụ thể hơn nữa về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc tiêu hủy, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư trên cơ sở đánh giá những vướng mắc trong thực tế, luật hóa những nội dung trong nghị định.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có yếu tố là kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Đây là yếu tố rất quan trọng để có những quyết định hành chính. Dự thảo Luật hàm ý giao cho chính quyền địa phương. Chủ tịch Quốc hội đề nghị quy định thêm về việc được sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập.

Không xử lý tốt sẽ gây bất an trong tâm lý xã hội, ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư

Cho ý kiến tại phiên họp, liên quan đến việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư như dự thảo Luật đã nêu, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, đây là vấn đề thời gian qua báo chí, dư luận cũng như các cơ quan rất quan tâm. Vướng mắc này chủ yếu diễn ra ở Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và các thành phố lớn. Vì vậy, ông Cường đề nghị đánh giá kỹ tác động về chính sách này.

Trong đó, dự thảo luật quy định việc sở hữu nhà được thực hiện thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê, mua, nhận, tặng, cho, thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo theo quyết định cơ quan có thẩm quyền hoặc có hình thức khác. Vì vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự. Đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.

Như vậy, chỉ trong trường hợp cần thiết như Khoản 3, Điều 32 Hiến pháp năm 2013 Nhà nước mới có quyền trưng mua, trưng dụng, bồi thường theo giá thị trường. Khi đó sẽ áp dụng quy định của Luật trưng mua, trưng dụng tài sản. Việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà như trong dự thảo luật chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong quy định tại dự thảo luật.

Góp ý tại Điều 19 của dự thảo Luật, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Phú Cường cho rằng, đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân người nước ngoài, dự thảo Luật đã mở rộng đối tượng rất lớn, cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được phép sở hữu nhà ở và cho thuê. Do đó, ông Cường đề nghị nếu mở ra nhiều như vậy thì cần quan tâm thêm đến tình hình an ninh.

Trong khi đó tại Điều 21, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu đối với chung cư là không quá 30% căn hộ trong chung cư, còn đối với đất là mua không quá 250 căn nhà. Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, quy định như vậy tương đối nhiều, đề nghị cơ quan soạn thảo cần quan tâm thêm vấn đề sở hữu nhà chung cư.

Về Điều 25 xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Phú Cường cho rằng, quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng mà phải phá dỡ theo quy định. Ông Cường bày tỏ lo ngại người dân sẽ phản ứng về quy định này, đồng thời kiến nghị Ban soạn thảo xem xét, nghiên cứu lại Điều này.

Phát biểu tại phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng cũng nhấn mạnh về quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư mà dự thảo Luật đã đề cập.

Theo ông Dũng, cần nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ với quy định của Bộ luật dân sự, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đối với tài sản, vì nhà chung cư là tài sản có giá trị và ý nghĩa lớn đối với người sở hữu.

"Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư nếu không xử lý tốt sẽ gây bất an trong tâm lý xã hội, ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư. Vì vậy, cần làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết, thì quyền sở hữu chung cư vẫn được Nhà nước bảo hộ và có các phương thức bảo vệ thiết thực theo hướng thỏa thuận hài hòa lợi ích các bên liên quan" - Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng nhấn mạnh./.