Giá nhà đất dần vượt xa khả năng mua của người dân

Giải pháp tài chính cho người mua nhà trở thành một yếu tố cạnh tranh trong bối cảnh ngân hàng siết cho vay BĐS và giá nhà tăng cao. Ảnh Đình Dân

Đó là vấn đề được nêu lên tại hội thảo “Giá nhà đất – thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực”, do Thời báo kinh tế Sài Gòn (Saigontime) tổ chức, ngày 18-5, tại TP.HCM.

Đầu cơ tạo sốt ảo để trục lợi

Theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường thì chỉ trong quý 1 - 2018 giá nhà đất đã tăng trung bình từ 10-30%. Theo đó, giá nhà phố, biệt thự tăng trung bình khoảng 30%, đất nền tăng đều 10-20%, thậm chí có những khu vực tại TP.HCM giá đất tăng đột biến có nơi tăng tới 70%. 

Phát biểu tại hội thảo, diễn giả Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills VN cho biết, thị trường BĐS VN đầu 2018 được đánh giá là tăng trưởng nóng trong khu vực châu Á. “Giá đất tăng mạnh trong đó có sự đóng góp của giới đầu cơ đẩy giá trục lợi”, ông Khương nói. 

Trong khi đó, theo ông Khương thì đại đa số của người mua nhà với nhu cầu ở thật lại khó tiếp cận do giá nhà đã tăng quá cao. “Hiện nay giá nhà đất đã tăng trưởng nóng so với bình quân thu nhập của người dân”, ông Khương nói. 

Đại diện Sở xây dựng TP.HCM, ông Phan Trường Sơn, trưởng Phòng Phát triển nhà chỉ ra rằng việc tăng giá đất thời gian qua hội tụ nhiều yếu tố. Theo đó, sức mua chuyển về quận 2, 9 và Thủ Đức đã tác động làm giá đất tại các khu vực này tăng cao. Trong khi đó hiện nay nguồn cung chung của thị trường đang giảm. “Cụ thể trong năm tháng đầu năm 2018 nguồn cung mới của cả căn hộ và nhà đất nói chung đạt mức 8.700 căn, thấp hơn cùng kỳ năm ngoái với con số 11.688”, ông Sơn nói. 

Mặt khác theo ông Sơn việc tăng giá đất vừa rồi cũng do hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đơn cử như về hạ tầng giao thông có thì cao tốc Sài Gòn – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Bến Lức, Tuyến Metro số 1 và các tuyến vành đai 1,2,3,  cùng một số sân bay cầu cảng tiếp tục được triển khai. Một mặt, chủ trương của lãnh đạo UBND TP.HCM nhằm hình thành khu đô thị sáng tạo ở phía Đông (quận 2, quận 9 và Thủ Đức). 

Chưa kể thời gian qua xảy ra hoả hoạn chung cư cao tầng tại TP.HCM và HN, như vụ Carina là tâm điểm khiến làm người mua e ngại mua nhà chung cư chuyển dịch mua nhà ở riêng lẻ, đất nền nhỏ làm nhà. 

Những điều trên đã làm giá đất tại khu vực này tăng “chóng mặt”.

“Có nơi giá đất tăng đột biến 50 – 70% thì theo tôi là không đúng giá trị thực, mà nói như một chủ đầu tư BĐS là do một số nhóm môi giới thổi phồng đưa thông tin không đúng sự thật để hưởng lợi chênh lệch. Đây là vấn đề đầu cơ tạo sốt ảo nhằm trục lợi. Qua đây chúng tôi cũng cảnh báo người mua nhà cần có sự đánh giá nhìn nhận với đúng giá trị thực khi tiếp cận với các sản phẩm nhà ở” – ông Sơn nói. 

Theo các chuyên gia tại nhiều khu vực khác ở TP.HCM giá đất cũng đang tăng mạnh khiến thị trường rơi vào nguy cơ vỡ bong bóng.

Cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực

Thị trường BĐS sẽ phát triển kém bền vững khi sự gia tăng nóng kéo dài khiến giá nhà đất vượt xa tầm với của người tiêu dùng với nhu cầu thực.

Trong bối cảnh này, phía các nhà phát triển BĐS, ông Ngô Quang Phúc, tổng giám đốc Phú Đông Group, nhìn nhận ảnh hưởng tác động giá BĐS là cung, cầu và các yếu tố tác động khác như hạ tầng, lãi suất, đầu cơ thổi giá... “Giữa 2017 đến nay giá BĐS tăng rất mạnh. Vậy hiện nay giá ảo hay thật? Điều chúng ta đang nói đây có muộn không khi có người cho rằng giá đã ảo rồi. Điều quan trọng theo tôi là các nhà phát triển BĐS phải cơ cấu sản phẩm, hướng thị trường về nhu cầu ở thực tránh hùa theo thị trường tăng giá quá nóng”, ông Phúc đặt vấn đề. 

Cùng quan điểm đó, ông Nguyễn Minh Quang đại diện chủ đầu tư Công ty BĐS Nam Long, đơn vị đang làm căn hộ 1-1,5 tỉ suốt 26 năm qua cho rằng, BĐS có giá hợp lý khi giá trị bằng 5-7 lần thu nhập bình quân một hộ gia đình. 

Theo đó nếu một hộ có thu nhập 20 triệu/tháng thì giá BĐS chỉ nên ở đâu đó khoảng 1,5 tỉ tối đa 2,1 tỉ/ sản phẩm. Từ khoản tiền thu nhập hàng tháng trên họ có thể vay thêm ngân hàng và tiền dự trữ vẫn còn để duy trì cuộc sống gia đình. “Ngoài câu chuyện về giá còn có các điều kiện thanh toán, nếu thanh toán quá gặt từ sáu tháng đến một năm thì rất khó để người dân tiếp cận nhà ở”, ông Quang nói.

Cũng theo ông Quang, nếu các nhà phát triển BĐS áp dụng công thức kinh doanh này không hùa theo trào lưu thị trường để đẩy giá BĐS lên cao thì góp phần làm thị trường ổn định hơn. 

Tuy nhiên, các chủ đầu tư khác cũng cho rằng việc giá đất tăng như mấy năm qua khiến chi phí tạo lập dự án tăng tác động lên giá thành BĐS. 

Nhiều chủ đầu tư cũng nhấn mạnh, giai đoạn này (2017-2018) thị trường BĐS khác biệt so với 2007-2008 hoặc các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây của nhà đất. Hiện nay DN BĐS muốn trụ vững trên thị trường cần đầu tưu việc nghiên cứu thị trường, nghiên cứu quy hoạch, kinh tế. Đặc biệt là phải phát triển quỹ đất trước ít nhất ba năm mới ổn định được cơ cấu giá thành. 

Việc cơ cấu sản phẩm phù hợp với sức mua sẽ khiến thị trường BĐS ổn định hơn. Ảnh Đình Dân

Ông Phan Trường Sơn đại diện Sở Xây dựng cho biết thêm, căn hộ giá 1-2 tỉ đồng hiện nay rất ít, chủ đầu tư tùn ra là dân mua hết. “Nhu cầu nhà ở của TP rất lớn, dân số trên 10 triệu người và gia tăng liên tục. Hiện nay có tới 4.760 hộ gia đình còn khó khăn về nhà ở tại TP.HCM. Từ thực tế đó, chủ đầu tư phải nghiên cứu thị trường, cơ cấu sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và đóng băng BĐS”, ông Sơn chỉ rõ. 

Ở góc độ tài chính cho người mua nhà, nhiều chuyên gia cho rằng, việc cung cấp sản phẩm tốt mới đạt được một vế, điều quan trọng nữa là thời gian thanh toán. Đây là điều chủ đầu tư cần tính toán trong việc cạnh tranh bởi lãi suất cho vay mua nhà đang tăng. 

Về vấn đề này theo Ông Bùi Quang Tín, giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight thì phía chủ đầu tư phải đa dạng nguồn vốn trong thời điểm ngân hàng đang siết vốn vào BĐS. Hiện nay nhiều doanh nghiệp BĐS đã chủ động lên sàn chứng khoán để gia tăng vốn hoá. Nhiều doanh nghiệp khác bắt tay với nước ngoài để bổ sung nguồn vốn từ nước ngoài. “Vấn đề đặt ra là hiện nay đối tượng trẻ, các bạn mới lập gia đình có nhu cầu mua nhà chiếm đa số. Họ rất cần tiếp cận vốn ngân hàng nhưng trong bối cảnh này giá nhà đất tăng cao, lãi suất cho vay từ ngân hàng đối với mua BĐS đã điều chỉnh tăng dần”, ông Tín nói.

Giải bài toán trên, ông Ngô Quang Phúc lấy từ chính câu chuyện của Phú Đông Group đang bán các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền bằng việc đưa ra chính sách giải được bài toán tài chính cho các đối tượng khách hàng trẻ mua nhà. Ông Phúc phân tích: “Chúng tôi đưa ra chính sách người mua nhà ở chỉ thanh toán 20% ngay khi ký hợp đồng, sau đó thanh toán thêm 10% đến khi nhận nhà và 70% còn lại khách được trả chậm khi đã nhận nhà vào ở. Phần lãi suất trả chậm đã được chủ đầu tư hỗ trợ nên khách hàng yên tâm hơn”.

Theo phản ảnh thực tế từ các chủ đầu tư thì hiện nay với dòng căn hộ dưới 2 tỉ đồng khi đưa ra thị trường tiêu thụ rất nhanh. Tuy nhiên các sản phẩm này đang có nguồn cung chiếm tỉ trọng thấp trên thị trường. Vì vậy, nếu không sớm cơ cấu sản phẩm và giá bán phù hợp thì thị trường BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian sắp tới.