Khách hàng mua bất động sản sẽ không còn được giải ngân hoàn vốn khi dự thảo sửa đổi Thông tư 39 được áp dụng?

Mới đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã ban hành dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Theo đó, những nhu cầu vốn không được cho vay được quy định trong điều 8 của Thông tư 39 có khá nhiều thay đổi.

Ngoài thay đổi rõ nét liên quan đến điều kiện cho vay trả nợ trước hạn tại tổ chức tín dụng khác  theo hướng "cởi trói" thì trong dự thảo thông tư sửa đổi bổ sung thêm 2 nội dung mới, cụ thể: Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn:

(7) Để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba;

(8) Góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.

Như vậy, có thể thấy ngoài những điểm "mở" thì quy định mới cũng "thắt chặt" lại một số mục đích được nêu cụ thể ở (8).

Có thể thấy, quy định này sẽ tác động đến hoạt động cho vay hiện tại ở ngân hàng TMCP, đặc biệt trong mảng cho vay bất động sản. 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, nhiều ngân hàng hiện nay có tài trợ khách hàng mua nhà ở giai đoạn sau. Tức là khách hàng đã hoàn thành (toàn bộ hoặc một phần) việc mua bán (có thể đã sang tên hoặc đang trong quá trình sang tên GCNQSDĐ) vẫn có thể giải ngân hoàn lại tiền trả nợ cho người thân.

Anh Quân, một khách hàng đang có dư nợ vay mua nhà tại Ngân hàng A, cho biết năm 2019, anh mua một căn chung cư ở quận Hà Đông, trị giá 2,8 tỷ đồng.

Thời điểm làm hồ sơ vay, anh đã vay mượn tiền của bố mẹ, thanh toán hết cho bên bán. Sau khi sang tên GCNQSDĐ, anh Quân mới mang sổ đỏ đi làm thủ tục vay ngân hàng. Ngân hàng giải ngân hoàn lại số tiền mà anh Quân vay mượn của bố mẹ.

Thời gian hoàn vốn một số ngân hàng áp dụng khá dài, có nơi lên đến 12 tháng. Điều này phần nào tạo ra kẽ hở để các khách hàng "che giấu" mục đích sử dụng vốn. Chẳng hạn, trên thực tế khi mua nhà khách hàng không thiếu tiền, không phát sinh vay mượn. Một thời gian sau, khách hàng có việc cần đầu tư (bất động sản, chứng khoán, kinh doanh,...), nhưng không muốn chứng minh mục đích sử dụng vốn thực sự có thể sẽ dùng lý do hoàn vốn mua nhà trước đó để hợp thức hóa. Việc giải ngân cho người thân và các chứng từ thể hiện việc vay mượn cá nhân khá đơn giản để thực hiện.

Nếu Thông tư mới được áp dụng, "cánh cửa ngách" này sẽ đóng lại. Việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay mua bất động sản/hàng hóa sẽ chặt chẽ hơn. Người vay chỉ còn có thể giải ngân trực tiếp cho bên bán (chủ đầu tư, cá nhân,..)

Bên cạnh đó, quy định về việc Cấm cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh cũng là một điểm mới giúp hạn chế vốn vay đi vào lĩnh vực bất động sản. Theo quan sát của một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm thẩm định ở ngân hàng, những khoản góp vốn, hợp tác đầu tư thông thường là góp vốn vào các dự án kinh doanh bất động sản.