Rục rịch đầu tư bất động sản công nghiệp

(Toquoc) – Vốn được xem là  trung tâm trung chuyển của cả  nước, TP.HCM đến nay vẫn chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, trong đó thị phần Bất động sản Công nghiệp (BĐSCN) dường như vẫn còn bỏ ngỏ.

Doanh nghiệp  “than” hạ tầng

Nếu đi dọc tuyến Xa lộ Hà Nội tới cảng Cát Lái (quận 2, TP.HCM), cảng Cái Mép – Thị Vải (Đồng Nai), dọc đường Tôn Đức Thắng từ cảng Ba Son (quận 1, TP.HCM) đến cảng Hiệp Phước (Nhà Bè, TP.HCM) lúc nào cũng thấy xe container nối hàng dài. Nhiều nhà đầu tư khi được hỏi đều cho biết rất “ngại” về hạ tầng giao thông ở TP.HCM.

Bằng cách kết hợp hậu cần dọc theo mỗi điểm trong chuỗi cung ứng, các nhà đầu tư đang dần nhận biết xu hướng của BĐSCN trên địa bàn TP.HCM. Theo đó, cầu cảng, nhà xưởng, kho bãi, giao thông, KCN, nhà máy, kho lạnh, kho ngoại quan, đường truyền cáp quang, internet băng thông rộng, trung tâm thương mại, khách sạn… phải được đầu tư xây dựng tập trung và đồng bộ tại những vị trí thuận lợi nhất.

Các nhà đầu tư  cho rằng, TP.HCM có nhiều cơ hội hấp dẫn để đầu tư vào kho bãi chất lượng cao, các trung tâm phân phối do phân khúc này còn bỏ ngỏ. Các cảng sông, cảng biển đang phải đối mặt với tình trạng quá tải nghiêm trọng do hạn chế về công suất hoạt động và cơ sở hạ tầng. Chính vì vậy, thường xuyên xảy ra tình trạng ứ đọng tại các cảng do quá tải về hệ thống giao thông.

Nhà xưởng, kho bãi kết hợp với hạ tầng giao thông đang là nhu cầu bức thiết cho các KCN hiện nay (Ảnh: L.Nguyễn)

Tại TP.HCM, trong những năm gần đây, nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi, kho lạnh không ngừng tăng cao. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp có ý định đầu tư dài hạn tại TP.HCM đang xem xét khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các tiện nghi cho loại hình này.

Chỉ riêng nhà  xưởng xây sẵn hiện đang rất khan hiếm trên thị trường BĐSCN ở Việt Nam hiện nay. Nguyên nhân, theo nhiều chuyên gia thì với cách tư duy kiểu truyền thống, nhà đầu tư sẽ chọn “bỏ vốn” vào bất động sản nhà ở hơn là “vung tay” đầu tư vào nhà xưởng để rồi “chờ” cho thuê.

Hệ thống kho bãi  hiện hữu tại TP.HCM thì thường nằm khá xa các KCN và hầu hết các kho chỉ là các tòa nhà đơn lẻ và không có các dịch vụ hỗ trợ, thiếu trang thiết bị hiện đại, vận chuyển và hạ tầng công nghệ thông tin. Đây là một trở ngại không nhỏ cho các doanh nghiệp xuất nhập khẩu muốn kết nối hệ thống cảng với các điểm trung chuyển khu vực nội ngoại thành để tỏa ra các thị trường tiêu thụ.

Theo các chuyên gia, để có thể sớm thích ứng khi mới bắt đầu kinh doanh tại TP.HCM, đầu tiên, các doanh nghiệp nên tập trung vào các KCN tích hợp quy mô nhỏ hơn, kết hợp với các hạng mục như khu sản xuất công nghiệp nhẹ, trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ logistics, khách sạn hạng trung và nhà ở.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CB Richard Ellis (Việt Nam) cho rằng, đã qua thời kỳ sản xuất một nơi, lưu thông tiêu thụ một nẻo, sự gắn kết giữa sản xuất và các dịch vụ hậu cần được xem là bài toán kinh tế giúp doanh nghiệp giảm chi phí đến mức tối đa. Chính vì vậy, hiện nay, tại TP.HCM, nhu cầu các KCN gắn liền với hệ thống cảng biển, cảng hàng không và các dịch vụ hậu cần “logistics” vô cùng cấp thiết.

Cũng theo ông Marc Townsend, mỗi mét vuông đất bán và cho thuê phải được nhìn nhận ở góc độ ba chiều, chiều thứ ba là giá trị cộng thêm. Do đó, để kinh doanh BĐSCN có hiệu quả, nhà đầu tư cần tính đến khả năng cung ứng các dịch vụ hỗ trợ như kho bãi, kho ngoại quan, kho lạnh, các trang thiết bị hiện đại và hạ tầng thông tin..

Kênh đầu tư hiệu quả

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ nay đến năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng thêm 113 KCN và cải tạo, mở rộng ít nhất 27 KCN hiện hữu. Những con số trên cho thấy thị trường BĐSCN đang là một kênh đầu tư đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư có chiến lược dài hạn trong lĩnh vực này.

Ông Trần Hồng Kỳ, Vụ trưởng Vụ Quản lý các Khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, hiện cả nước có gần 230 KCN được thành lập trên 56/63 tỉnh thành với tổng diện tích gần 59.000 ha; trong đó 145 KCN đã đi vào hoạt động, 83 KCN đang bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng kết cấu hạ tầng.

Riêng vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam tập trung khá nhiều KCN quy mô lớn như Đồng Nai (28 KCN), Bình Dương (27 KCN) và TP.HCM (16 KCN). Ngoài ra, cả nước còn có 14 khu kinh tế đã được thành lập với tổng diện tích gần 630.000 ha, tập trung chủ yếu tại miền Trung (10 khu), miền Bắc (2 khu) và miền Nam (2 khu).

Theo ông Marc Townsend, năm 2010 thị trường xuất nhập khẩu Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn rất cao và thị trường BĐSCN sẽ diễn ra sôi động. Đặc biệt, hiện Việt Nam có 228 KCN trải rộng khắp nước thu hút trên 1 triệu lao động và nhiều KCN đang mở rộng cơ sở hạ tầng…

Tuy nhiên, ông Marc Townsend cho rằng, giới đầu tư Việt Nam vẫn chưa nhận ra điểm then chốt trong đầu tư BĐSCN. Thực tế là tại các địa phương có nhiều KCN như Đồng Nai, Bình Dương thì vấn đề môi trường sống lại không được chú tâm đến. Chính vì vậy, nhiều chuyên gia nước ngoài làm việc tại đây phải dành khá nhiều thời gian để di chuyển từ TP.HCM đến nơi làm việc.

Theo các chuyên gia, khi đầu tư BĐSCN, nhà đầu tư cần chú ý đến dịch vụ logistics. Đây là một tổ hợp dịch vụ hậu cần quan trọng phục vụ cho cả dây chuyền sản xuất và xuất hàng đến các điểm tiêu thụ như: nhà xưởng, kho bãi, kho ngoại quan, kho lạnh tích hợp, vận chuyển… Bởi vì, chính những dịch vụ này sẽ góp phần nâng giá  trị cho KCN, thu hút nhiều khách hàng hơn và tạo thuận lợi cho nhà khai thác KCN có thể cạnh tranh về giá cho thuê so với các KCN khác.

“Nếu KCN nào có tổ hợp dịch vụ này càng tốt thì càng thu hút khách hàng đến thuê”, ông Marc Townsend nhận định. Hiện các nhà khai thác các KCN ở nước ta đã bắt đầu nhận ra điều này và thường chọn vị trí xây dựng KCN gần cảng, gần các trục giao thông và hạ tầng viễn thông…

Với cách làm này, các nhà đầu tư có thể nâng cao giá trị cho thuê kho bãi, nhà xưởng của mình. Theo đó, giá thuê không chỉ tính từ 2 - 5 USD/m2/tháng như hiện nay mà giá này có thể tính theo khối lượng, theo mét khối và có thể đạt tới mức từ 3,5 - 6,5 USD/m3/tháng cộng thêm các chi phí dịch vụ khác…

Lê  Nguyễn