Sở Xây dựng Đà Nẵng nói gì về sai phạm tại Tổ hợp Khách sạn và Căn hộ cao cấp Sơn Trà?

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, vừa qua Sở này nhận thông tin báo chí liên quan đến sai phạm tại Công trình Tổ hợp Khách sạn Mường Thanh và Căn hộ cao cấp Sơn Trà, tại vị trí Lô A1 (thửa 01, TBĐ 56) và A2-1 (thửa số 1-A2.1, TBĐ Royal Era), phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.

Công trình này do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư thi công xây dựng được Sở Xây dựng cấp phép số 235/GP-SXD ngày 17/02/2016, quy mô: 42 tầng + 02 tầng hầm.

Trong quá trình thi công, chủ đầu tư xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp, thay đổi công năng từ tầng 2 đến tầng 5 Khối Chung cư, tự ý biến toàn bộ khu nhà giữ xe, nhà trẻ…thành 104 căn hộ để bán, thực hiện giao dịch bất động sản khi chưa đảm bảo thủ tục quy định.

Liên quan đến việc xử lý vi phạm

Ngày 26/9/2016, Thanh tra Sở Xây dựng đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 126/QĐ-XPVPHC với mức phạt bằng tiền là 40 triệu đồng. Trong quyết định xử phạt, Sở Xây dựng yêu cầu Chủ đầu tư ngừng thi công phần công trình vi phạm và gửi UBND quận Ngũ Hành Sơn, UBND phường Mỹ An để theo dõi, giám sát việc chấp hành của Chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã chấp hành nộp tiền xử phạt và ngừng thi công một gian.

Tuy nhiên, qua hậu kiểm, các cơ quan chức năng xét thấy chủ đầu tư thi công trở lại, do đó, đã đề nghị UBND phường Mỹ An ban hành Quyết định đình chỉ thi công (UBND phường Mỹ An đã ban hành QĐ số 139/QĐ-UBND ngày 18/04/2017). Tại Quyết định đình chỉ trên nêu rõ: Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày có Quyết định đình chỉ, Chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải hoàn trả lại hiện trạng ban đầu.

Ngày 09/5/2017, Chi nhánh DNTN Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên cũng đã có văn bản gửi UBND thành phố, Sở Xây dựng, UBND quận Ngũ Hành Sơn và UBND phường Mỹ An để cam kết ngừng thi công phần công trình vi phạm và không tiến hành bàn giao các căn hộ từ tầng 2 đến tầng 5 cho đến khi thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý có liên quan.

Xét thấy chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng theo quy định nhưng vẫn bàn giao nhà cho đối tác vào ở, Sở Xây dựng đã báo cáo UBND TP. Ngày 25/10/2017, UBND TP giao UBND quận Ngũ Hành Sơn chỉ đạo các đơn vị có liên quan có giải pháp xử lý đối với các trường hợp vào ở tại Khối Căn hộ khi công trình chưa đủ điều kiện sử dụng; đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư ngừng việc bàn giao căn hộ cho các đối tác, khách hàng vào sử dụng tại Khối căn hộ chung cư khi công trình này chưa đủ điều kiện đưa vào hoạt động.

Tổ hợp Khách sạn Mường Thanh và Căn hộ cao cấp Sơn Trà. Ảnh: Đức Hoàng

Trước đó, ngày 30/3/2016, để việc mua bán bất động sản (nhà ở) hình thành trong tương lai đúng pháp luật, Sở Xây dựng đã có Công văn gửi DN tư nhân xây dựng số 1 Điện Biên trả hồ sơ đề nghị cho phép mở bán căn hộ chung cư tại Dự án Tổ hợp Khách sạn Mường Thanh và Căn hộ cao cấp Sơn Trà, hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục báo cáo cơ quan chức năng cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư cũng không chấp hành nội dung này.

Liên quan đến việc chuyển đổi công năng

Sau khi chấp hành nộp phạt, chủ đầu tư đề xuất một số giải pháp để điều chỉnh công năng. Nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư, lãnh đạo thành phố và các Sở ngành đã có chủ trương đầu tư xây bãi đỗ xe ngầm tại khu đất thuộc khu dân cư phía đông xưởng 38 và 387, phường Mỹ An (DT: 45000 m2) theo hình thức đấu thầu dự án.

Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng có văn bản gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng để xin ý kiến chỉ đạo đối với việc chuyển đổi công năng Dự án Tổ hợp Khách sạn Mường Thanh và Căn hộ cao cấp Sơn Trà.

Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng đã có Công văn về việc điều chỉnh công năng một số tầng của công trình này.

“Theo đó, Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng hướng dẫn "Việc thay đổi công năng sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đối tác, khách hàng, vì vậy chủ đầu tư cần đảm bảo đáp ứng đầy đủ các công năng ban đầu như đã cam kết (nếu có) với khách hàng, đối tác của mình và cam kết thực hiện đảm bảo đủ chỗ đậu xe cho dự án", Sở Xây dựng cho hay.

Tuy nhiên, sau gần 02 năm, kể thời điểm thành phố thống nhất chủ trương đối với việc chuyển đổi công năng đối với dự án, nhà đầu tư chưa triển khai bất cứ nội dung nào; bên cạnh đó, Chủ đầu tư đã tự ý bàn giao căn hộ vi vi phạm cho đối tác (39/104 căn hộ vi phạm).

Do đó, ngày 29/01/2018, UBND TP có chủ trương hủy bỏ việc đấu thầu dự án để xây dựng bãi đậu xe ngầm kết hợp công viên cây xanh, trường mẫu giáo tại khu dân cư phía Đông Xưởng 38 và  387.

Ngày 13/3/2018, Sở Xây dựng nhận Công văn số 44/DN1-MTSH của Chủ đầu tư về việc điều chỉnh một số công năng công trình. Trong đó, chủ đầu tư viện dẫn Công văn số 650/HĐXD-QLDA ngày 14/8/2017 của Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng và đề nghị xây dựng bổ sung Nhà để xe máy cao 08 tầng (theo bản vẽ thể hiện cao 05 tầng) và điều chỉnh một số công năng công trình tại Tổ hợp khách sạn Mường Thanh và căn hộ chung cư cao cấp Sơn Trà, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn.

Qua kiểm tra, ngày 28/3/2018, Sở Xây dựng có Công văn số 2529/SXD-QHKT không thống nhất xem xét đề nghị chuyển đổi công năng của chủ đầu tư.

Lý do: Căn cứ Quyết định số 6365/QĐ-UBND ngày 03/9/2015 của UBND TP về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết TL 1/500 Tổ hợp khách sạn Mường Thanh và căn hộ chung cư cao cấp Sơn Trà, theo đó phê duyệt mật độ xây dựng tại dự án là 60%, đây là mật độ xây dựng tối đa quy định tại QCXDVN 01:2008 đối với Công trình dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp có diện tích đất 7.217m² và có chiều cao công trình trên 46m. Việc đề nghị xây dựng thêm nhà để xe diện tích 538m² và cao 05 tầng làm tăng mật độ xây dựng toàn dự án từ 60% thành 67,5% là không phù hợp với QCXDVN 01:2008 của Bộ Xây dựng.

Đối với việc đề nghị chuyển đổi công năng từ tầng 2 đến tầng 5 khối chung cư thành căn hộ các chức năng công cộng khác tại dự án phải đảm bảo các chỉ tiêu bắt buộc theo Quy chuẩn và phải có ý kiến thống nhất của tất cả người mua nhà tại dự án.

Theo Điều 100 và 101 Luật Nhà ở thì trong nhà chung cư, các công trình công cộng khác (trừ các công trình kinh doanh hoặc phải bàn giao cho nhà nước), chỗ để xe (xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe 2 bánh, xe 3 bánh) thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thời hạn ổn định lâu dài.

Do đó, việc chủ đầu tư đề xuất bố trí một số tiện ích chung cư dùng chung với khối khách sạn là không phù hợp với mục đích, thời gian sử dụng đất chung trong nhà chung cư (đất xây dựng khối khách sạn là đất sản xuất kinh doanh, có thời hạn sử dụng đất không cùng với khối chung cư).

Vì vậy Sở Xây dựng không có cơ sở xem xét đề nghị điều chỉnh công năng của chủ đầu tư.

Xử lý sai phạm và khắc phục hậu quả

Ngày 29/01/2018, UBND TP có Công văn giao Sở Xây dựng, UBND quận Ngũ Hành Sơn, UBND phường Mỹ An xử lý theo đúng quy định pháp luật đối với các sai phạm tại dự án nêu trên; đồng thời, giao UBND quận Ngũ Hành Sơn mời Chủ đầu tư để phối hợp triển khai thực hiện.

UBND quận Ngũ Hành Sơn yêu cầu Chủ đầu tư tổ chức tự tháo dỡ phần công trình sai phép từ tầng 2 đến tầng 5 Khối chung cư thuộc dự án này trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày 16/4/2018. Trước khi tháo dỡ đề nghị Chủ đầu tư bố trí chỗ ở tạm cho các hộ dân đang ở từ tầng 2 đến tầng 5 Khối chung cư trên; quá thời hạn 45 ngày nêu trên, trường hợp Chủ đầu tư không chấp hành tự tháo dỡ, đề nghị UBND thành phố cho chủ trương cưỡng chế phá dỡ phần sai phép.    

Trong quá trình xử lý của các cơ quan chức năng liên quan đến vụ việc, Chủ đầu tư đã có văn bản kiến nghị các cơ quan chức năng xin phép được tiếp tục sử dụng, đưa Khối Chung cư vào sử dụng và nộp hồ sơ xin điều chỉnh công năng của Khối chung cư nêu trên. Sở Xây dựng Đà Nẵng đã có Công văn số 2529/SXD-QHKT ngày 28/3/2018 về việc trả hồ sơ và không có cơ sở xem xét đối với đề nghị điều chỉnh công năng của Chủ đầu tư đối với công trình trên.

Ngày 07/5/2018, Sở Xây dựng chủ trì mời Công an thành phố, Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy, UBND quận Ngũ Hành Sơn, UBND phường Mỹ An, Điện lực Đà Nẵng, Chủ đầu tư và các đơn vị có liên quan đến dự họp.

Theo đó, Chủ đầu tư thống nhất ký biên bản và cam kết xây dựng phương án tự thực hiện tháo dỡ các hạng mục công trình xây dựng vi phạm, xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp theo chỉ đạo của UBND TP tại Công văn số 669/UBND-QLĐTh. Đồng thời, nêu rõ phương án  xử lý các hộ đã vào ở, các hộ ký hợp đồng theo hình thức thuê ở, du lịch; phương án đảm bảo an toàn cho các hộ dân và công trình trong quá trình thực hiện tháo dỡ các hạng mục vi phạm, báo cáo Sở Xây dựng trước ngày 20/5/2018.

Đồng thời, giao UBND quận Ngũ Hành Sơn, UBND phường Mỹ An có trách nhiệm theo dõi, giám sát việc thực hiện của chủ đầu tư theo các văn bản chỉ đạo của UBND TP, các văn bản hướng dẫn của Sở Xây dựng.

Ngoài ra, UBND quận cần có phương án dự phòng (phương án tổ chức cưỡng chế tháo dỡ) trong trường hợp Chủ đầu tư công trình không thực hiện nội dung tự tháo dỡ theo cam kết.

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn không thực hiện cam kết tự tháo dỡ, do đó ngày 05/6/2018, UBND TP có Công văn số 4201/UBND-QLĐTh giao quận Ngũ Hành Sơn khẩn trương tổ chức phương án cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ hạn mục công trình xây dựng sai phép; đồng thời, tại Công văn số 4513/UBND-QLĐTh ngày 14/6/2018, UBND TP giao các ngành phối hợp với UBND quận Ngũ Hành Sơn triển khai cưỡng chế tháo dỡ công trình xây dựng sai phép Tổ hợp Khách sạn Mường Thanh và Căn hộ cao cấp Sơn Trà.

Hiện nay, UBND quận Ngũ Hành Sơn, Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan đang tiếp tục phối hợp triển khai, buộc chủ đầu tư phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.