Cải tạo chung cư cũ: Làm thế nào để gỡ khó cho doanh nghiệp?

Nhiều vướng mắc, khó khăn

Theo thống kê từ Sở Xây dựng thành phố Hà Nội, từ năm 2007 đến nay, Thành phố có 18 dự án chung cư cũ được xây dựng lại, đã đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại) và 14 dự án đang triển khai. 

Các dự án đã hoàn thành thực hiện theo 3 mô hình: Mô hình sử dụng nguồn vốn ngân sách; Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ Thành phố và Mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Về khó khăn, vướng mắc khi cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết nguyên nhân chủ yếu do: Nguồn vốn ngân sách Thành phố còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của Thành phố chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ ở tầng 1. 

Bên cạnh đó, việc cải tạo xây dựng mới từng nhà chung cư cũ trên vị trí cũ của từng tòa nhà dẫn đến không thể thực hiện quy hoạch chỉnh trang đô thị toàn khu, không khai thác được không gian đô thị và hệ thống giao thông cho phù hợp với điều kiện phát triển KT-XH đô thị.

Qua trao đổi, một số doanh nghiệp cho rằng, cơ quan chính quyền phải thực sự vào cuộc và thành lập Ban cải tạo chung cư cũ Thành phố; phải trang bị công cụ pháp lý cho chính quyền để vào cuộc. Cùng với đó, chủ đầu tư phải được đảm bảo có lợi nhuận, hệ số đền bù phải tính theo khu vực cụ thể; không nên lấy số lượng chủ sở hữu theo hộ khẩu mà tính theo diện tích sử dụng để tổ chức lấy ý kiến.

Xem xét hệ số đền bù cho mỗi chung cư, mỗi khu vực tùy theo vị trí 

Là một trong những doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, nguồn vốn để cải tạo các chung cư cũ rất lớn, không thể là vốn ngân sách. Chỉ trong những trường hợp đặc biệt như chung cư có nguy cơ sập, nhưng vẫn chưa tìm được chủ đầu tư thì mới phải dùng nguồn vốn này. 

"Đã là doanh nghiệp thì kinh doanh đầu tư phải có hiệu quả. Trong khi đó, đối tượng đang sử dụng các căn hộ xuống cấp cần cải tạo lại là các chủ tư nhân, trăm người trăm ý và chỉ muốn bảo vệ quyền lợi cá nhân theo ý mình. Vì vậy không thể thống nhất 100% các yêu cầu quyền lợi khi cải tạo chung cư mà họ đang ở" - ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu quan điểm.

Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest nêu ví dụ, hệ số đền bù sau khi xây dựng cải tạo xong có nơi yêu cầu hệ số 1.8, nơi yêu cầu 2.5, cao nhất là 2.8 (1m2 đang ở sau khi xây xong người dân phải được nhận từ 1,5m2 - 2,8m2), đây là điều vô lý. Đó là chưa kể đến các chi phí di chuyển và thuê nhà tạm cư cho người dân cũng do các chủ đầu tư dự án bỏ ra. 

"Như vậy, để thỏa mãn yêu cầu của cả 2 thì phải chấp nhận cho chủ đầu tư xây cao tầng để còn có lời, bù đắp chi phí. Tuy nhiên, nếu tính theo cách này lại phá vỡ quy hoạch kiến trúc và mật độ dân số tăng cao vượt ngưỡng quy định. Đó là chưa kể đến những tình huống rất éo le, có căn hộ ban đầu chỉ có diện tích 9-10m2, nếu đền bù hệ số 2 cũng chỉ là 20m2, còn bé hơn căn hộ theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng là tối thiểu phải từ 25m2 trở lên" - ông Nguyễn Quốc Hiệp bày tỏ. 

Từ những bất cấp trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng thành phố Hà Nội cần phải xem xét hệ số đền bù cho mỗi chung cư, mỗi khu vực tùy theo vị trí địa lý, đặc điểm của mỗi tòa chung cư phải cải tạo.

Nên nghiên cứu một số khu cho đặc thù về tầng hầm, chiều cao

Để gỡ khó cho doanh nghiệp, Chủ tịch Hội Xây dựng Hà Nội Nguyễn Văn Khôi nêu quan điểm, nên nghiên cứu một số khu cho đặc thù về tầng hầm, chiều cao; nguồn vốn cần hỗ trợ lãi suất vay cho các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, miễn giảm thuế nhập khẩu thiết bị, vật liệu xây dựng… để tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp tham gia.

Cùng trao đổi về vấn đề này, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng vai trò của cấp ủy đảng, chính quyền là rất quan trọng. 

"Không doanh nghiệp nào nắm chắc địa bàn, nguyện vọng của dân cư bằng chính quyền địa phương. Nếu cứ phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với dân như cách làm trước đây thì rất khó thành công" - ông Nguyễn Mạnh Hà nói. 

Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nơi nào chính quyền cơ sở quan tâm, phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư thì công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thu được kết quả tích cực./.