(Tổ Quốc) - Một chủ đầu tư BĐS khẳng định: “Trong bối cảnh này nếu không đưa thị trường về nhu cầu ở thực, thị trường sẽ khủng hoảng và hậu quả nặng nề…”.
 Nhiều dự án mới đưa căn hộ ra thị trường trong giai đoạn này. Ảnh Đình Dân |
Thị trường bất động sản (BĐS) đang trong tình trạng cảnh báo vỡ bong bóng cục bộ. Áp lực dòng vốn khiến nhiều nhà phát triển BĐS tiếp tục đưa nguồn cung ra thị trường.
Quay lại người mua nhà ở thực
Tại lễ công bố dự án căn hộ La Cosmo, chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Gia Hưng khẳng định thị trường BĐS còn nhiều dư địa phát triển. Tuy nhiên, các nhà phát triển BĐS cần tỉnh táo trong cơn say tăng giá của thị trường để hướng dòng sản phẩm vào giá trị thực. “Dù thị trường phát triển rất mạnh trong thời gian qua, chúng tôi vẫn triển khai dự án một cách chắc chắn, chứ không bung hàng ồ ạt. Mỗi dự án khi triển khai đều phải có sự chuẩn bị chu đáo từ pháp lý cho đến nguồn lực tài chính. Từng chi tiết thiết kế, hoàn thiện cũng được tối ưu để mang lại sự hài lòng khi bàn giao cho khách hàng”, ông Nguyễn Huỳnh Vĩnh Hoàng, Chủ tịch HĐQT An Gia Hưng Corporation chia sẻ.
Theo quan sát dự án La Cosmo tọa lạc ngay giao lộ Hoàng Văn Thụ - Út Tịch, khu vực tiếp giáp các quận Tân Bình, Phú Nhuận và Quận 3. Chủ đầu tư này đã dành khá nhiều thời gian nghiên cứu thị trường kỹ càng trước khi bung dự án. Trước đó, năm 2013, An Gia Hưng công bố ra thị trường dự án đầu tiên mang thương hiệu La - Astoria. Sau khi La - Astoria giai đoạn 1 bước vào giai đoạn hoàn thiện thì An Gia Hưng mới đưa ra thị trường giai đoạn 2 và 3, vào cuối năm 2016. Đến nay, La - Astoria giai đoạn 2 và 3 đã bước vào giai đoạn hoàn thiện và dự kiến bàn giao đến Khách hàng vào tháng 1-2019.
Theo các chuyên gia, đây là giai đoạn mới của thị trường BĐS, chủ đầu tư mở dự án mới, trong khi nhà đầu tư thứ cấp “thoát hàng” khiến nguồn cung tiếp tục dội thị trường. Đây là lúc nhiều nhà phát triển BĐS buộc phải cơ cấu lại nguồn cung và gia tăng các tiện ích để cạnh tranh.
Một chủ đầu tư BĐS khẳng định: “Trong bối cảnh này nếu không đưa thị trường về nhu cầu ở thực, thị trường sẽ khủng hoảng và hậu quả nặng nề…”.
Tại một lễ mở bán căn hộ ở quận 7, hàng ngàn nhân viên bán hàng mướt mồ hôi trên khu đất đang đóng cọc móng. Trước đó hai tháng, họ vất vả gọi điện thoại liên tục, chạy đôn chạy đáo để kéo khách tới tham quan nhà mẫu của ngày mở bán này.
Với khoảng hơn 2.000 căn hộ mở bán trong dịp này quả là một áp lực lớn. Một lãnh đạo của công ty BĐS sở hữu dự án này tặc lưỡi “Đuối quá, sức mua đang giảm 1/3 so năm ngoái”.
Còn tại phía Đông Bắc (TP.HCM), sau sự thành công từ dự án căn hộ đầu tiên với trên 70% cư dân đã vào sinh sống, chủ đầu tư Phú Đông Group tự tin tiếp tục đưa ra dự án thứ hai. Cũng như nhiều chủ đầu tư khác, vào thời điểm này khi người tiêu dùng có nhiều sự lựa chọn thì buộc Phú Đông phải đưa ra được các tiêu chí chinh phục khách hàng.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, công ty này đang hướng dòng sản phẩm vào phục vụ đối tượng khách hàng mua nhà để ở là chính. Tuy nhiên, để có tiền đề làm điều này là không dễ trong bối cảnh giá đất tăng chóng mặt như vừa qua. Đơn cử như Phú Đông Group – công ty này đưa ra sự nhận định này bởi họ có lợi thế từ một hệ thốnggồm 7 công ty thành viên và 7 công ty liên kết có thâm niên trong ngành xây dựng, du lịch, giáo dục và phát triển BĐS. “Hệ thống công ty đa ngành này là nền tảng để chúng tôi xoáy vào các sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân. Đó là sản phẩm nhà ở, mà tâm điểm là căn hộ cao cấp nhưng trong tầm chi trả của khách hàng, thậm chí khách hàng trẻ tuổi tích luỹ tài chính vài trăm triệu đồng” – ông Phúc chia sẻ.
Cũng theo ông Phúc, trong bối cảnh giá nhà tăng và dần xa tầm tay của người dân thì các nhà phát triển BĐS cần tỉnh táo để “không té nước theo mưa”, hùa theo thị trường để tăng giá làm thị trường BĐS mất tính bền vững.
Theo quan sát, tại các lễ mở bán những dự án chủ đầu tư làm chỉn chu và mức giá mỗi căn hộ 2 phòng ngủ ở mức 1,3-2 tỉ đồng rất hút khách. Sáng 26-5, PV có mặt tại buổi giới thiệu chính thức dự án Phú Đông Premier,sự kiện đã thu hút hơn 800 lượt khách hàng đến tham dự. Dự án này gồm tổng cộng657căn nhưng ngay trong đợt đầu tiên, chỉ sau 3 tiếng diễn ra sôi nổi, đã có đến 414 căn hộ được đặt mua thành công ( 100% giỏ hàng đợt 1)…
Chỉ trong đầu năm 1018, chủ đầu tư Thuduc House cũng mở ba dự án căn hộ vừa túi tiền. Riêng trong tháng 4, công ty này đã công bố hai dự Citrine Apartment và TDH – River View. Ông Nguyễn Bảo Hoàng, Tổng giám đốc Thuduc House cho biết, việc phát triển căn hộ vừa túi tiền hướng vào người mua nhà ở thực là mục tiêu thị trường của DN này. Tuy nhiên, tại thời điểm giá BĐS nhiều nơi sốt ảo thì việc hướng dòng sản phẩm phù hợp tài chính cuả người mua nhà để ở là một bước giúp ổn định thị trường.
“Các sản phẩm mà chúng tôi phát triển trong thời điểm này có diện tích từ 49m2 với mức giá từ 1,2 tỉ đồng. Các sản phẩm này không những đáp ứng sức mua của người dân mà còn phải tạo ra được môi trường sống năng động, hiện đại và đầy đủ tiện ích” – ông Bảo Hoàng chia sẻ.
Suốt ba năm qua đúng chu kỳ đầu năm giá đất tăng đều 15-25%. Hiện nay có những khu vực giá đất tăng gấp ba lần.
Theo khảo sát của PV chỉ trong bốn tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS TP.HCM đã có hơn 12 dự án mới với nguồn cung hơn 15.000 căn hộ. Trong đó, Công ty BĐS Hưng Thịnh gần 4.000 căn tại quận 7, Thuduc House đưa ra ba dự án với hơn 2.000 căn hộ… Các dự án mới đều đưa ra những tiện ích mới độc đáo, hoặc các gói tài chính hỗ trợ người mua nhà trong giai đoạn đầu để cạnh tranh bán hàng.a
Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền ngày càng lớn
Nhu cầu nhà ở của người dân tại TP.HCM không những cao mà ngày càng gia tăng do lượng dân nhập cư, dân số cơ học tăng đều qua các năm. TP.HCM đang tích cực mở rộng phát triển ra các vùng ven để giãn dân.
Ông Phan Trường Sơn đại diện Sở Xây dựng cho rằng, nhu cầu nhà ở của TP.HCM đã vượt mốc 10 triệu người và gia tăng liên tục. Thống kê chưa đầy đủ hiện có ít nhất 4.760 hộ gia đình còn khó khăn về nhà ở. Tuy nhiên theo ông Sơn, các dự án có giá từ 1-2 tỉ rất ít, mà hễ mở bán là người dân mua sạch. “Nhu cầu cao nhưng phải có sản phẩm phù hợp sức mua. Chủ đầu tư phải nghiên cứu thị trường, cơ cấu sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và đóng băng BĐS”, ông Sơn chỉ rõ.
Đại diện công ty BĐS Nam Long cho rằng với sự gia tăng giá đất thời gian qua đã khiến chi phí tạo lập dự án đội lên đáng kể. Theo vị này thì các chủ đầu tư muốn giữ vững công thức sản xuất BĐS vừa túi tiền, ổn định mức giá không chạy theo thị trường thì buộc phải có chiến lược tạo lập quỹ đất từ trước. “Ít nhất các quỹ đất phải được xây dựng trước đó từ 3-5 năm trước khi làm dự án” – vị này nói.
 Các chủ đầu tư cho rằng muốn ổn định giá thành dự án cần chuẩn bị quỹ đất trước đó ít nhất 3 đến 5 năm. Ảnh Minh Tú |
Theo các nhà phát triển BĐS thì với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại TP.HCM giai đoạn 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu. Vì vậy để hình thành một đơn vị nhà ở khi giá đất chiếm từ 40-60% thì buộc chủ đầu tư muốn ổn định giá nhà phải giải quyết được chi phí đất. Việc này giúp thị trường có nhiểu sản phẩm phù hợp túi tiền của đa số người dân.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thể Hiển phân tích, trong đầu tư nhà đất, khi giá tăng đã trên 50% - 70% chỉ trong vòng trên dưới 1 năm, ai cũng tin đầu tư nhà đất luôn thắng. Sức hút từ nhà đất khiến nhà nhà đầu tư, người người đầu tư. “Và thị trường đang ở điểm này, lúc người mua nhà đất không còn nói đến khả năng thanh toán hay cho thuê sinh lời của đầu tư nhà đất, mà chỉ tin rằng mua cao sẽ báo cao hơn thì thị trường đã tới giai đoạn “nguy hiểm”. Thị trường BĐS đang hội tụ những điểm tạo khủng hoảng”, - ông Hiển nói. Cũng theo ông Hiển, đây là lúc mà các nhà tạo lập BĐS phải tỉnh táo để cơ cấu lại nguồn cung, cơ cấu tài cấu trúc tài chính DN.
