Thấy gì từ vụ “tranh chấp hợp đồng đặt cọc môi giới đất nền” giữa hai công ty bất động sản?

Như Báo điện tử Tổ Quốc đã thông tin, chiều 8/5 vừa qua, TAND cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên xét xử phúc thẩm vụ án Kinh doanh thương mại về "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc môi giới đất nền" số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN ngày 14/7/2017 giữa nguyên đơn là Công ty Cổ phần Bách Đạt An (Cty Bách Đạt An, đóng tại thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) và bị đơn là Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam (Cty Hoàng Nhất Nam, đóng tại Đà Nẵng).

Vụ án này có gần 300 người ở nhiều tỉnh, thành có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Những người này mua đất tại dự án 7B mở rộng (ở thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư, Công ty Hoàng Nhất Nam làm nhà phân phối.

Tại phiên tòa, đại diện cho Công ty Bách Đạt An kháng cáo nội dung bản án sơ thẩm ngày 28/11/2019 do TAND TP Đà Nẵng đã tuyên, yêu cầu giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện đối với Công ty Hoàng Nhất Nam, bác bỏ nội dung hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN vì những sai phạm của Công ty Hoàng Nhất Nam đối với việc bán sản phẩm cho khách hàng.

Bên cạnh đó, đại diện nguyên đơn cho rằng, hợp đồng này không có tính kế thừa với hợp đồng được Công ty Hoàng Nhất Nam ký trước đó với Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bách Đạt, nên Công ty Hoàng Nhất Nam không được phép bán sản phẩm cho người mua khi chưa có phụ lục hợp đồng với Công ty Bách Đạt An.

Đại diện bị đơn là Công ty Hoàng Nhất Nam tiếp tục giữ nguyên quan điểm như hợp đồng đã ký với chủ đầu tư và cho rằng, các thỏa thuận ký kết tại dự án có tính kế thừa từ Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bách Đạt và Công ty Bách Đạt An. Nên các bên cần thực hiện các thỏa thuận đã cam kết tại cơ quan Công an tỉnh Quảng Nam nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của các bên nhằm đảm bảo quyền lợi cho số khách hàng mua đất tại dự án này.

Trước những chứng cứ xác đáng, HĐXX phiên xét xử phúc thẩm đã tuyên án phúc thẩm, giữ nguyên nội dung bản án sơ thẩm ngày 28/11/2019 do TAND TP Đà Nẵng tuyên, buộc Công ty Bách Đạt An tiếp tục hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN ngày 14/07/2017 giữa Công ty Bách Đạt An và Công ty Hoàng Nhất Nam; Công ty Bách Đạt An có trách nhiệm phối hợp với UBND thị xã Điện Bàn, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, Sở TN&MT tỉnh Quảng Nam thực hiện giao đất, thực hiện dự án đầu tư, lập các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người liên quan.

Sau khi HĐXX tuyên án, phía bên ngoài trụ sở TAND Cấp cao tại Đà Nẵng, hàng trăm khách hàng vỡ òa niềm vui, reo hò.

Chị Võ Thị Mến (trú phường Minh An, Hội An, Quảng Nam) cho biết: "Suốt 2 năm, chúng tôi đã phải lê la khắp nơi, từ trụ sở của Hoàng Nhất Nam cho đến Bách Đạt ở Đà Nẵng, rồi Bách Đạt An, kể cả trụ sở UBND tỉnh Quảng Nam để được bấu víu, được bảo vệ. Đó là tiền mồ hôi nước mắt của chúng tôi tích góp lại mà có, mua miếng đất mong sẽ là của để dành, nhưng 2 năm qua, vụ kiện khiến chúng tôi hao tổn sức lực, tinh thần lẫn vật chất. HĐXX tuyên án, bác đơn của Bách Đạt An, yêu cầu cả 2 doanh nghiệp cùng hoàn thành nghĩa vụ với chúng tôi là bản án thấu tình đạt lý. Vừa đúng lý lẽ, vừa thuận với đạo đức kinh doanh?".

Còn ông Nguyễn Viết Dự (trú TP Hội An, Quảng Nam) - là khách hàng đã mua đất nền tại dự án cho biết: "Hội đồng xét xử cấp cao đã rất công tâm, đứng về phía dân. Cá nhân tôi rất mừng và cũng mong sớm nhận được sổ đỏ".

Bản án đã được tuyên, trách nhiệm các bên đã rõ, tuy nhiên, câu chuyện ra sổ đỏ cho những người dân mua đất vẫn còn gian nan. Theo ông Dự, mới đây ông đi vào thực tế dự án tại khu đô thị 7B mở rộng thì toàn bộ dự án được rào chắn lại, ông Dự bị bảo vệ chặn lại, không cho vào.

"Chúng tôi tới khu 7B mở rộng là dự án Sakura. Hiện giờ nhân viên bên Bách Đạt không cho vào khu vực dự án của chúng tôi. Chúng tôi rất bức xúc và mong muốn chủ đầu tư thi công để chúng tôi sớm được vào khu vực đất chúng tôi đã mua, có sổ đỏ và xây dựng nhà trên đất của chúng tôi, ổn định cuộc sống", ông Dự cho biết.

Trong lúc đó, bà Nguyễn Thị Hồng Vân (khách hàng mua đất dự án, trú TP Hội An, Quảng Nam) cho biết khi tòa đã phán quyết, người dân mua đất dự án có nguyện vọng là dự án tiếp tục thực hiện, hai bên tiếp tục hợp đồng.

"Nhưng chúng tôi rất hoang mang khi theo luật của dự án thì 6 tháng xong phần thủ tục, 12 tháng về hạ tầng, tổng cộng là 18 tháng. Nhưng theo kiểm định của bên thanh tra Quảng Nam thì dự án 7B mở rộng đã hoàn thành 80%, chỉ còn 20% thì không thể nào bảo là 18 tháng. Chúng tôi kiến nghị là rút ngắn thời gian đó lại vì dự án này đã triển khai xây dựng hạ tầng qua 2 năm rồi, cho nên phải sớm nhất giao sổ cho chúng tôi", bà Vân nói.

Theo Luật sư Dư Ngọc Thiện – Công ty Luật TNHH Thiện Minh (Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng): Từ bài học của Hoàng Nhất Nam và Bách Đạt An, trước khi ký kết hợp đồng các doanh nghiệp cần phải lưu ý nhiều hơn đến 2 vấn đề sau.

Thứ nhất cần phải làm rõ những căn cứ pháp lý của nội dung hợp tác. Khi một doanh nghiệp muốn hợp tác với ai về quan hệ pháp luật nào thì phải tìm hiểu rõ những quy định pháp luật điều chỉnh về cái quan hệ pháp luật đó. Phải nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình đối với bên mà mình định hợp tác, cũng như bên thứ 3, các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Chỉ ký kết những hợp đồng hợp tác trong trường hợp căn cứ pháp lý đã được đảm bảo hoan toàn. 

Thứ hai, các doanh nghiệp cũng phải dự liệu trước những tình huống, sự việc có thể xảy ra ngoài ý muốn. Phải thống nhất được trước những phương án xử lý ngay từ giai đoạn ban đầu, để hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra và nếu có xảy ra thì cũng có cơ sở để giải quyết. Còn đối với người mua, trước khi tiến hành giao dịch phải đề nghị bên giao kết hợp đồng với mình cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan đến giao dịch, để mình trực tiếp hoặc nhờ người khác tìm hiểu, kiểm tra đánh giá về tính pháp lý của hồ sơ đó. Một biện pháp nữa để giảm thiểu rủi ro là người mua cần phải thỏa thuận, trao đổi với doanh nghiệp để làm rõ những quy định về chế tài đi kèm với cam kết của doanh nghiệp tại hợp đồng. Bởi vì mỗi cam kết chỉ có giá trị khi có chế tài kèm theo và cam kết được ghi rõ kèm chế tài sẽ là cơ sở để giải quyết nếu xảy ra tranh chấp.