Thị trường bất động sản: Sau sốt ảo đang đà sụt giảm nguồn cung và giao dịch

Người thu nhập thấp đô thị đang rất khó tiếp cận nhà ở tại TP.HCM vì giá nhà đất đã lên quá cao sau các cơn sốt bất động sản thời gian qua. Ảnh Đình Dân

HoREA cho biết, trong sáu tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng tại TP.HCM dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung).

“Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Khi lượng nhà ở vừa túi tiền thiếu hụt mà lượng nhà ở có giá trị cao hay còn gọi là phân khúc cao cấp lại chiếm số lượng lớn” – báo cáo chỉ rõ.

Tiếp đó, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận.

Các hệ quả sụt giảm trên của thị trường khởi phát từ sau các đợt sốt ảo, đầu cơ đẩy giá thị trường nhen nhóm suốt ba năm qua. Mà theo HoREA ghi nhận làtừ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

“Vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel) và "sốt giá ảo" đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực” – HoREA nhấn mạnh.

Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi. Tuy nhiên, báo cáo của HoREA cũng khá lạc quan khi cho rằng thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa xảy ra tình trạng bong bóng.

Nhiều dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản đang lộ rõ. Ảnh Đình Dân

Cụ thể, HoREA cho rằng việc sốt ảo trong thời gian qua chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel. “Điều này chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ, nhất thời như trong thời gian gần đây, chứ không thể gây ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường bất động sản. Cơn sốt giá ảo này có gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ là phân khúc chủ đạo, lớn nhất của thị trường bất động sản, kể cả các dự án đất nền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu vẫn phát triển bình thường, không có tình trạng sốt giá, thậm chí có chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ. Do vậy, đến nay có thể khẳng định sẽ không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2019,” – HoREA khẳng định.  

Tuy nhiên, HoREA cũng đưa ra các khuyến nghị đối với các doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ thị trường mới. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản. Nhưng đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh.

Mặt khác, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án…. để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay, và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 01/01/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN;.

Về cơ cấu sản phẩm căn hộ, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 01 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững.